地盤調査・改良工事の必要性と判断基準

住宅建築において地盤のリスクを事前に把握できていないと、引き渡し後の不同沈下や想定外の追加工事が発生し、施主とのトラブルにつながる恐れがあります。

本記事では、建築会社が把握しておくべき地盤改良工事の必要性や種類、土地の強弱を事前に見分ける判断基準、トラブル防止のポイントを解説します。事前に土地の地形や前歴などから地盤改良の必要性を予測し施主への適切な提案につなげましょう。

地盤改良の必要性と基礎知識

日本では新築時に地盤調査が義務化されており、強度が足りない場合は地盤改良工事が必要です。地盤改良の目的は、地盤の強度を高め、建物の不同沈下や地震時の液状化などを防ぐことです。
地盤改良を行わずに地盤が重量に耐えきれなくなると、不同沈下で住宅が傾く危険性があります。住宅が傾くと外壁のひび割れなどの不具合が生じ、結果として資産価値の低下や高額な修繕費用につながる恐れがあります。また、工法によっては将来の建て替えの際に障害になるケースや、土地の資産価値を下げる可能性もあるため、適切な工法の選定が求められます。

※参照：e-Gov法令検索「建築基準法施行令第38条（基礎）」（https://laws.e-gov.go.jp/law/325CO0000000338#Mp-Ch_3-Se_2-At_38）

地盤改良工事の種類とセカンドオピニオン

地盤改良工事には主に以下の3つの工法があり、地盤の状態によって適切なものを選ぶ必要があります。

表層改良工法：セメントを使用して全体を固める
柱状改良工法：土とセメント系固化材で地盤内に柱状の補強体をつくる
小口径鋼管杭工法：地盤に鋼管杭を打ち地中から建物を支える

施工業者により費用が異なる場合があるため、複数社への見積もり依頼が推奨されます。
地盤改良が必要と判定された場合でも、「表面波探査法」などの調査を用いたセカンドオピニオンを活用することで、判定が変わる（改良不要となる）ことがあります。判定に疑問がある場合は実施を検討すると有効です。あわせて、20年などの「地盤保証」の有無や適用範囲を事前に確認しておくことも大切です。なお、実際の判定の変化や保証内容は調査データや契約条件によるため、必ず各専門機関や保証書にてご確認ください。

弱い土地・強い土地の見分け方と事前判断基準

地盤改良の必要性は、土地の特徴からある程度予測することが可能です。
地盤が弱い傾向にあるのは、海や川の近く、周囲が水田の土地、造成地、埋立地などです。水や湿生植物にちなんだ漢字、新開地を示す地名が使われている場所も注意が必要です。一方、標高が高い土地（台地など）や、地層が古い自然に形成された土地、昔からある神社・仏閣が近くにある土地は地盤が強い傾向があります。
現地で見分けるポイントとして、周辺の観察が有効です。平坦な場所であるにも関わらず複数の電柱が傾いている、道路の広範囲にひび割れや波打ちがある場合は、地盤沈下が起きている軟弱地盤の可能性があります。また、市町村のハザードマップ（表層地盤のゆれやすさや液状化の可能性など）や古地図を活用して過去の利用状況を確認することも、事前の判断基準となります。

まとめ

地盤改良は、住宅の資産価値と安全性を担保するために欠かせない工程です。建築会社としては、事前の現地観察やハザードマップの確認によって土地の強弱を推測しつつ、適切な地盤調査を実施することが重要です。各種工法を把握し、必要に応じてセカンドオピニオンや地盤保証を適切に活用・提案することで、施主とのトラブルを防ぎ、後悔のない家づくりを進めましょう。

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