借地返還時の地盤改良（杭）はどうする？

借地に建てた建物を解体し、土地を返還する際には、「地盤改良（杭）の撤去は必要なのか」という点で悩む方が少なくありません。そこで本記事では、更地返還における原状回復義務の解釈をはじめ、杭を残した場合のトラブルリスク、そして撤去を判断する際のポイントについて詳しく解説していきます。

借地返還時の「地盤改良（杭）」の取り扱い

契約書における「更地返還」の定義と杭の撤去

契約終了時に土地を「更地」にして返還する場合、特約がない限り、地中のコンクリート杭や鋼管杭といった地盤改良についても撤去が求められる傾向にあります。というのも、更地とは地中の埋設物も含めて何もない状態を指すのが一般的な解釈だからです。そのため、特段の合意がないまま杭を残置してしまうと、原状回復義務の不履行と判断されるケースもあるので注意が必要です。なお、法律上は民法第621条（賃借人の原状回復義務）により、契約終了時に借主が土地を原状に戻して返還する法律上の義務が定められており、借地においては「地上建物だけでなく地中埋設物も撤去した更地」にして返すのが原則とされています。また、借地権が「旧借地法」と「新借地借家法」のどちらに基づくかによっても、解体や撤去義務の解釈が異なる場合があります。まずはご自身の契約書の内容をあらためて確認しておくことが重要です。

※参照：e-Gov法令検索「民法第621条（賃借人の原状回復義務）」（https://laws.e-gov.go.jp/law/129AC0000000089#Mp-Pa_3-Ch_2-Se_7-Ss_3-At_621）

杭を残した場合のリスクとトラブル

地盤改良の杭を残したまま土地を返還すると、次の土地利用者が建物を建てる際に、その杭が「地中障害物」となってしまう可能性があります。その結果、新たな工事の妨げになったり、追加の撤去費用が発生したりすることもあり、こうした事態は旧借主と地主の間で損害賠償問題に発展するリスクもはらんでいます。予期せぬトラブルを防ぐためにも、地中埋設物の取り扱いについては慎重に判断する必要があるでしょう。

地盤改良（杭）を撤去すべきか？判断のポイント

次期土地利用計画との兼ね合い

とはいえ、必ずしもすべてのケースで杭を抜く必要があるわけではありません。判断にあたっては、地主の次期土地利用計画との整合性を確認することが重要になります。地主が次にどのような建設計画を立てているかによっては、既存の杭を再利用できる場合や、残しても支障がないと合意できるケースもあるためです。ただし、古い杭は強度の問題などから撤去となることが多いため、いずれにせよ事前の話し合いは欠かせません。

撤去費用と土地価値のバランス

また、杭の撤去には多額の費用がかかり、場合によっては地上の建物の解体費用を上回ることもあります。そのため、まずは現地の地盤状況や杭の種類を専門業者に調査してもらい、撤去が必要な範囲を明確にしておくことが重要です。撤去費用と土地価値のバランスを考慮しながら詳細な調査を行うことで、過剰なコスト発生を抑えられる可能性があります。

地盤改良（杭）の撤去や解体を回避できるケース

解体不要や地主負担となる契約内容の確認

原則として更地返還が求められる場合であっても、例外的に建物の解体や地盤改良の撤去費用を借地人が負担せずに済むケースもあります。たとえば、借地契約書に「契約終了時は更地で返還する」との明記がない場合や、「解体費用は地主が負担する」と定められている場合がこれにあたります。前述の通り、義務の有無は契約書の記載に大きく左右されるため、特約や地主負担の記載がないか、あらためて書類に目を通してみましょう。

建物買取請求権や借地権の売却などの方法

契約内容以外の方法としては、借地借家法第13条（建物買取請求権）を行使し、地主に建物を買い取ってもらうことで解体を回避できる可能性もあります。これは契約満了時に更新が拒否された場合などに、借地人が地主に対して「建物を時価で買い取ること」を請求できる法的権利で、行使が認められれば解体や杭の撤去義務を回避できます。ほかにも、借地権を第三者へ売却する、地主に買い取ってもらう、あるいは建物を無償譲渡するといった選択肢が考えられるでしょう。ただし、こうした権利行使や売却が可能かどうかは契約内容や法的条件に依存するため、専門家への相談もあわせて検討することをおすすめします。

※参照：e-Gov法令検索「借地借家法第13条（建物買取請求権）」（https://laws.e-gov.go.jp/law/403AC0000000090#Mp-Ch_2-Se_2-At_13）

まとめ

このように、借地返還時における地盤改良（杭）の取り扱いは、契約内容や地主の意向が絡む複雑な問題です。トラブルを防ぐためには、解体着工前の埋設物調査や、地主との書面での確認、そして丁寧な合意形成が欠かせません。契約書の確認を徹底したうえで、判断に迷う場合や地主との交渉が必要な場合には、専門知識を持った業者や法律の専門家に相談することをおすすめします。

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